下半年房价或将区域性下调，一线城市下调可能性远超二三线城市

    房地产开发商的资金链正越绷越紧——存货大幅增加、现金流巨幅减少、负债激增、不分红。据Wind的统计显示，按照申万一级行业分类，截至4月11日，两市已共计有84家房地产上市公司公布了2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。据此，业内人士预计，下半年很可能逐渐开始区域性的价格下调，一线城市价格下调的可能性远远超过二三线城市。

    记者了解到，随着楼市调控政策的持续深化及对地产信贷严控，房地产企业的融资渠道急剧变窄，资金链持续趋紧。面对国内房地产企业IPO或借壳上市审批暂停，增发、配股和发债被叫停，以及房地产信托政策日趋严格的现实情况，部分房企已开始通过转向海外、房地产私募股权基金等方式曲线借道融资。

    “目前开发企业资金面已出现‘拐点’，由宽松转为紧张。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时说，1至2月，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%，增幅较去年同期下降53.2个百分点。他指出，这是自去年1至2月增幅触顶之后，一年内连续回落。尤其需要关注的是，开发商资金来源增幅快速回落至16.3%，而去年为25.4%——这也是近十年来的均值。如果说开发商去年并不差钱，降价的动力不强，那么，目前开发商整体上已经比较差钱，而且未来几个月资金面还会进一步趋紧。

    “现在身边很多的房企已经感受到了资金方面的压力，大家都在绞尽脑汁想办法解决资金这一难题以便渡过难关。”一位业内人士向记者透露。

    数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。大型房地产商2010年的经营性现金流量净额普遍出现了下滑的态势。其中，保利地产2010年经营性现金流量净额仅为-223.7亿元，同比大幅下降了1854.06%。此外，万科、首开股份、华侨城等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。同时，超过20家房地产公司主动提出不分红，而是选择将未分配利润用来运作项目或是补充流动资金。

    Wind的另一组数据显示，可统计的81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元，同比增长42.3%。81家上市房企中，69家的存货出现了不同程度的增长，其中，万科、保利地产、金地集团和招商地产的存货分别增长了48%、83%、12%和27%。

    在融资渠道急剧变窄的同时，房企融资成本不断攀高。今年以来央行已三次上调存款准备金率，去年已六次上调，大型金融机构存款准备金率达到20%的历史高位。据测算，每上调存款准备金率0.5个百分点，大约可冻结商业银行资金3500亿元，在连续多次上调后，开发商从银行贷款也越来越难。

    与此同时，房地产行业证券市场融资总体规模大幅萎缩。Wind资讯统计结果显示，包括股票首发、增发和公司债券发行在内，房地产行业2010年在A股市场总融资额为155.6亿元(占房地产资金来源的0.22%，占房地产新增贷款的1.24%)，相比2009年的1210.1亿元而言，只占同比12.9%。其中通过首发和配股募资的资金为零。2010年至今内地房企在港交易所融资已达140多亿美元。虽然在香港等境外交易所上市的企业有配股和发债等更多选择，但融资成本的普遍利率在8%至13%。

    2010年全国房地产信托资金发行总规模为1921亿元，同比增长328%。大型国企和大型上市公司信托产品利率为11%至15%之间，而目前部分中小型房企纷纷通过典当行、担保公司来进行融资，其融资利率多为18%以上——这也被业内称为“饮鸩止渴”。

    面对资金趋紧的现实情况，记者发现，部分房地产开发商开始通过转向海外融资、房地产私募股权基金等方式曲线融资。根据伟业我爱我家市场研究院的统计显示，今年以来，大型房企转向海外融资的趋势日渐明显。恒大地产、雅居乐、合生创展、中骏置业、复地、华南城、碧桂园、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式及早发力海外资本市场来储备资金过冬。据统计，截至2月份，今年国内房企的离岸债务融资总额已达280亿人民币，其中，单笔融资金额最高的恒大发债金额高达92.5亿元人民币。

    清科研究中心近日发布的报告则显示，房地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升，年内共有10支基金募集到位18.59亿美元。进入2011年，房地产基金募集进一步提速，且其中多有专业房地产企业参与设立，基金规模逐步扩大。数据显示，与上年房地产基金主要由本土机构募集的情形相比，一季度募集到位的5支房地产基金中，有3支为外资机构管理，单支基金平均募集为2.39亿美元，大幅超越本土机构房地产基金1.22亿美元的平均募集规模。清科研究中心预计，2011年将是私募房地产基金募资、投资集中发力的一年。

    北京中原地产市场研究总监张大伟说，从房地产公司年报可以看出，房地产公司存货的增加和经营现金流的减少，说明开发商资金压力逐渐明显，这也迫使部分房企通过海外融资等方式曲线融资。他预计，下半年很可能逐渐开始区域性的价格下调，一线城市价格下调的可能性远远超过二三线城市。